08년 8월) 부동산시장_외국인 매도와 주가하락_금투자 추천_컨슈머(소비재)펀드

2008년 8월에 고객께 보내드린 메일입니다.
. 부동산시장의 지속적인 하락에 대해 썼습니다.
. 외국인매도로 주식시장의 하락이 계속될 것이라는 내용은 적절했습니다.
. 금투자를 추천하던 때가 870$/온스 였네요. 
   저의 의견을 듣고 지금까지 금투자를 계속하시는 고객분이 계십니다.
. 2010년쯤 중국의 소비시장이 열리면서 컨슈머펀드의 수익률이 좋아질 것이라는 예상은 맞았습니다.

 
7월에 여러 고객분들과 상담을 하면서 돈(재테크)에 대한 근본적인 생각을 많이 하게 되었습니다.

왜 재테크를 하는지?
돈은 계속적으로 불어나야만 좋은 것이지?
계속적으로 돈을 불리려면 어떤 방법이 가장 좋을지?
돈을 버는 것과, 재테크를 한다는 것은 전혀 별개의 문제인지?

우선 돈을 불리는 것이 누구에게나 좋은 것인지에 대해 생각해 보죠.
저의 젊은 고객분 중에 부모님의 재테크에 대해서 답답해 하시는 분이 계십니다.

그 이유는 부모님이 건물도 3채 정도 있고 현금도 1억이상 갖고 계신데,
재테크를 안한다는 것입니다.
항상 국민은행등의 예금과 적금만 이용하고, 펀드나 CMA등은 아예 거절하십니다.



제가 고객께 여쭤봤습니다.
성준: 부모님께서는 현재 갖고 계신 재산을 더 많이 불리기를 원하시나요?
고객: 그렇지는 않아요. 그냥 현재 재산으로 돌아가실 때까지 사는 것으로 생각하고 계세요.
성준: 그렇다면 부모님께 재테크를 권하지 않는 것이 좋을 것 같습니다.
    기본적으로 펀드나 재테크는 현재 갖고 있는 재산이 적고,
앞으로 현 상태로는 미래를 준비하기 어렵사고 생각하는 사람들이 하는 것입니다.
현재 가지고 있는 재산으로 여생을 보내는데 문제없고, 현재 생활에 만족하신다면
지금처럼 시중은행만 이용하시면서 마음 편하게 사는 것이 가장 좋다고 생각합니다.

저의 생각으로는 현재의 재무상태에 만족하고, 죽을 때까지 금전적으로 문제가 없을 것이라고 생각된다면,
위험성이 있는 펀드나 기타 투자는 안해도 된다고 생각합니다.
특히 60대 이상의 돈이 있는 나이드신 부모님들은 재테크를 한다고 신경 쓰시는 것보다,
현재의 재산으로 노후를 안정적으로 보내시는 것이 더 좋은 경우도 많을 것입니다.

그런데 위험한 경우가 있습니다.
지금처럼 살면 노후가 어려워질 것으로 생각되는데도,
미래에 대한 준비를 안하면서 현재를 사는 분입니다.
노후는 제대로 준비하지 못하면 비참해질 수 있습니다.
항상 준비하고 현재 실행하고 있는 재무계획에 대해 꾸준히 점검해야만이 편안하고 여유로운 노후를 즐길 수 있습니다.


지금 한국도 실질금리 마이너스(-)시대가 되었습니다.
물가상승율이 5.9%(7월)인 상황에서 현금을 갖고 있는 것은 무조건 5.9%/1년 씩 손해보는 것입니다.
그래서 은행에 예금을 하는데 은행에서 세금 15.4%를 떼고 5%정도의 이자를 받으면 -0.9%(5.9%-5%)를 앉아서 손해보게 됩니다.
그래서 투자를 합니다.
물가상승율 5.9%일때 투자수익률을 10%낼 수 있다면, 4.1%실질 수익을 낼 수 있으니까요.
그러나 은행이자보다 높은 수익을 내기 위해서는 위험을 감수해야만 합니다.
주식직접투자/ 부동산투자/ 채권투자/ 금투자/ 원자재투자 등등 모든 투자에 위험이 있습니다.

대부분의 고객분들도 인정하듯이 개인이 투자해서 돈벌기는 너무 힘듭니다.
주식 직접투자를 생각해보면, 내가 주식을 사는 순간 돈 잃을 확률은 70%이상 입니다.
주식직접투자뿐 아니라 많은 투자가 개인이 하기에 겁납니다.

제가 생각하기에 투자에서 가장 중요한 2가지는
1. 전체적인 흐름을 보는 눈과,
2. 가격이 왜 움직이는지, 누가 시장을 움직이고 있는지 파악하는 것입니다.

최대한 단순화시켜서 생각하는 것이 중요합니다.
그렇게 문제를 단순화시키기 위해서는 엄청난 공부와 판단력이 중요하죠.
각 투자시장에 대해 생각해 보겠습니다.



I. 부동산시장
부동산시장은 앞으로 6개월~2년정도는 하락할 것으로 생각됩니다.
1. 지금까지의 상승요인.
    1)풍부한 시장유동성
    2) 저금리와 저물가

2. 앞으로 하락요인
   1) 너무 많이 오른 집값
   2) 금리상승으로 인한 대출이자의 상승과 시장유동성 축소
   3) 집값하락으로 인해 2008년과 2009년에 집담보 대출연장을 하는 사람들의 담보비율 축소
       - 담보비율 축소만큼 대출을 해야하기 때문에 다시 대출이자상승
       - 결국은 집을 내놓을 확률이 높아짐.

3. 지금까지 집값을 누가 올렸을까?
   1) 은행에서 대출받아서 집을 사고 팔았던 투자자들
   2) 많은 투자자가 2가구이상의 집을 소유
       (거중용이 아니라 주식시장의 개별주식처럼 투자용으로 생각하고 구입)
       2가구이상 부동산에 투자한 사람들 중에 자기 돈만으로 투자한 사람은 극히 드뭅니다.
       그렇기 때문에 그들의 가장 큰 부담은 이자율 상승이고 그 다음은 세금입니다.

      이자율하락과 보유세/양도세인하가 시작되기 전까지 부동산시장이 활성화되기는 거의 힘듭니다.
      세금은 국가에서 조절할 수 있습니다.
      그러나 이자율은 맘대로 조절할 수 있는 사항이 아닙니다.
      이자율이 떨어지려면, 물가가 안정되어야 합니다.

      최소한 올해에는 지속적으로 하락할 가능성이 높습니다.
      이자율도 올라갈 가능성이 높습니다.
      부동산시장 역시 올해에는 지속적으로 하락할 가능성이 높습니다.
      (그렇다면 지금 집을 사는 것이 좋을까요?
        제 생각으로는 지금은 전세를 살다가, 내년 이후에 집을 사는 것이 좋다고 생각합니다.
        또한 지금 시중에 경매 싼 물건이 많이 나오지만, 내년에는 더 떨어질 것이라 생각됩니다.)

4. 지금 부동산시장의 하락은 전세계적인 흐름입니다.
   1) 미국부동산가격 하락에 대해서는 잘 알고 계실 것입니다.
   2) 영국주택가격도 08년에 10%하락하고, 09년에도 5%정도 추가하락예상(모건 스탠리추정)
   3) 기타 유럽지역과 아시아지역등 전세계적으로 부동산이 하락하고 있습니다.


II. 국내주식시장
국내주가는 몇 가지 살펴봐야 할 것 같습니다.

1. 외국인매도
    외국인들은 대부분이 미국과 유럽의 투자자급입니다.
    그들은 서브프라임모기지부실과 그로인한 자금경색으로 현금이 필요한 상황입니다.
    그래서 국내외 아시아국가들에서 계속적으로 자금을 빼고 있습니다.
    또한 앞으로 아시아증시가 좋아질 가능성도 별로 없다고 판단하는 것 같습니다.
    그래서 지금까지도 계속 외국인자금이 빠져나갔지만,
    큰 변화가 없는 한 빠져나간 돈이 다시 예전처럼 한국증시에 돌아올 가능성은 적어 보입니다.

2. 연기금
    앞으로 국내증시를 지킬 수 있는 것은 연기금을 포함한 기관투자자들뿐인 것 같습니다.
    실제로 막대한 자금을 갖고 있고, 정부의 입김이 작용하기 때문에
    정말로 커다란 위협이 아니라면 중요한 시점마다 주가를 받쳐줄 것입니다.

3. 앞으로도 국내 증시는 미국등의 해외증시와 같이 움직일 것입니다.
    신문을 볼 때도 국내증시가 올라갈 것이라는 증권사의 말보다는,
    미국경제와 미국증시가 어떻게 될 것이라는 뉴스가 정확한 판단을 내리는데 도움이 될 것입니다.
    미국의 금융회사들이 정상을 찾고 증시가 회복되면 국내증시도 자연히 회복됩니다.


III. 아시아지역
   최근 석유가격이 120달러 아래로 내려가면서,
   아시아지역을 포함한 전세게적으로 물가상승압력이 많이 줄어등었습니다.
   저 개인적으로는 석유가격과 원자재가격 상승으로 인한 아시아지역의 경제/금융위기가
   한국경제에 커다란 위험이 될 것이라고 생각했었습니다.

   아시아 경제는 석유와 원자재가격이 지금처럼 계속 내려갈지,
   아니면 다시 올라갈 지가 가장 큰 변수가 될 것입니다.

IV. 석유와 원자재가격 하락
   최근의 원자재가격하락의 가장 큰 이유는
     1) 세계적인 경기둔화로 인한 수요위축과
     2) 미국에서 계속 추진하고 있는 투기세력 규제 강화 움직임
     3) 신흥국의 에너지 보조금 삭감으로 인하 수요위축

     석유가격 하락이 신문에서처럼 시장의 수요와 공급이 주원인은 아니라고 생각합니다.
     석유가격은 전세계적으로 유동성이 갈 곳을 찾다가 원자재로 간 것이고,
     그 투기자본을 규제하는 법안이 미국에서 입법된 것이, 석유가격 하락의 주요 원인인 것 같습니다.
     그런 관점에서 정말로 전쟁/테러/자연재해 등이 발생하지 않는 다면 투기자본만으로 가격이 다시 상승하기는 어려울 것입니다.
     (1~6월 석유가격 상승요인: 투기자금: 40.3%, 지정학적 리스크: 39.7%, 달러약세: 4.5%, 수급:1.8%   -삼성경제연구소-)

    참고로 지금의 유가하락에서 달러약세에의 강세로의 반전은 별 영향이 없었습니다.

앞으로의 투자방향
1. 1년이내 단기적인 투자라면 주식/부동산/펀드 등을 안하는 것이 좋을 것 같습니다.
     아직도 시장에 불안요인이 너무 많습니다.

2. 2년 6개월이상의 투자라면 펀드는 적립식펀드로 지금 가입하셔도 괜찮습니다.
    그러나 장기투자라도 지금 부동산에 대한 투자는 옳지 않아 보입니다.

3. 부동산은 앞으로 계속 더 하락해야 할 것 같습니다.
    최소한 6개월 이내에는 부동산(아파트)매입을 안하는 것이 좋을 것 같습니다.
    (단. 개인적인 정보에 의한 투자는 잘 생각해 보고 하십시요. 아무리 폭락장이라고 해도, 그 와중에 상한가 주식이 있으니까요.)

4. 금투자는 제가 7월 초에 글을 쓴 후 잠깐 올랐다가 다시 하락중입니다.
   그때 모든 투자는 쉬라고 하면서, 그래도 유일하게 투자한다면 금을 추천했었는데,
   결과적으로 한달사이에 석유등 원자재값 하락과 함께 가격이 하락했습니다.
   그래도 지금 주식/펀드/부동산등에 비해서 투자매력은 가장 좋은 것 같습니다.
   인플레이션헷지기능도 있고, 석유등에 비해서 상대적으로 덜 오르기도 했고요.

5. 하반기에는 세계경제 침체로 인하여 수출도 어려워지고,
    소비시장위축으로 내수도 어려울 것입니다.
    하반기와 내년까지 기업이나 개인모두 어려운 시간을 보내얄 할 것입니다.
    부채없이 현금을 가진 분이 유리해지는 상황이 될 것 같습니다.
    지금부터라도 어려운 시절을 대비해서 준비해야 할 것입니다.

6. 미국의 서브프라임모기지 사태.
    서브프라임모기지사태는 패니매(Fannie Mae)와 프레디맥(Freddie Mac)에 대한 미국정부가 유동성을 공급하기로 하면서
    금융적으로는 일단락된 것 같습니다.
    적어도 국민의 세금으로 금융기관을 지원했기 때문에 금융위기의 마지막 수단을 쓴 것입니다.
  
    혹시 앞으로 금융회사가 커다란 위기에 빠졌다고 뉴스에 나오면 이제는 금융문제가 아니, 실물문제가 될 것입니다.
    즉, 앞으로의 문제는 금융권의 파생상품 때문에 일어나는 것이 아니라
         GE나 제너럴모터스같이 (베니건스가 파산한 것처럼)일반기업 때문에 문제가 생길 수 있습니다.

    이제 미국은 금융위기 2단계로 접어든 것입니다. 
    서브프라임(부실자산)에서 프라임(안전자산)도 불건전해지고 있습니다.
    카드사의 연체율도 높아질 것입니다. 그로 인해 금융이 어려워지겠죠.
    앞으로 소비재사업(특히 내수)을 하는 회사들이 어려움을 겪을 것이고, 미국국민(한국도 마찬가지)들은 부동산 가격의 하락과,
    물가상승으로 인한 실질소득의 저하로 인하여 소비를 줄일 수 밖에 없을 것입니다.

    그러면 다시 기업의 매출이 감소할 것이고, M&A(기업들간의 인수합병)이 내년 상반기이후에 많이 이루어질 것이라 생각됩니다.
    그리고 그때의 M&A의 주체로 중동자금과 중국등 아시아자금이 많이 등장할 것이라 생각됩니다.
    (자원부국의 순해외자산 규모: UAE(8,020억달러) - 사우디아라비아 (6,980억달러) - 노르웨이 (3,650억달러) - 쿠웨이트(2,910억달러)
                                             또한 UAE는 일본에 이어 세계 제2위의 채권국입니다.)

    어차피 한번 시작되 경기침체는 최소1년 이상의 시간을 갖고, 산업전반을 휘저은 후에 회복될 것입니다.

7. 2010년쯤되서 세계적인 경기침체가 끝날 즈음에는 중국의 소비시장이 열릴 것입니다.
    중국의 1인당 개인소득을 올림픽을 거쳐 엑스포까지 치루고나면 많이 올라갈 것입니다.
    개인소득 4000불정도가 되어서, 거대한 중산층이 본격적인 소비에 나서게 되면 많은 기업들에게 좋은 시장을 제공해 줄 것입니다.
    그때 지금은 인기없는 컨슈머펀드(소비재사업관련 펀드)의 수익률이 좋아질 수도 있습니다.

8. 저의 가장 큰 관심은 석유등 원자재에서 떠나는 돈이 어디로 갈 것인가 입니다.
     아직 잘 예측이 안됩니다.
어디일까요?

이런 저런 생각이 많아서 이번에 글이 좀 길어졌습니다.
더운 여름 건강하게 보내세요.

종성준 CFP 씀.

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